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    (2020)渝01民終XXX號商品房預售合同糾紛二審民事案
    來源: 中國裁判文書網   日期:2021-10-31   閱讀:

    審理法院:中級法院

    案號:(2020)渝01民終XXX號

    案件類型:民事

    審判日期:2020年06月XX日

    案由:商品房預售合同糾紛

    上訴人訴稱

    康田雍俊公司上訴請求:撤銷原判,改判駁回蔣裕利、劉七一的全部本訴請求,支持康田雍俊公司的全部反訴請求。事實和理由:1.一審法院認定蔣裕利、劉七一沒有惡意違約,缺乏事實依據。蔣裕利、劉七一被銀行拒貸后,康田雍俊公司溝通協調其他銀行,最終浦發村鎮銀行、浦發銀行、光大銀行、中國農業銀行表示同意接收蔣裕利、劉七一辦理按揭的申請資料??堤镉嚎」靖嬷Y裕利、劉七一前述銀行可接受案涉房屋的按揭貸款申請后,蔣裕利、劉七一置之不理,拒絕配合向前述任一銀行申請辦理按揭,同時拒絕采取其他方式支付剩余房款。因此,蔣裕利、劉七一逾期付款系惡意違約。同時,一審法院僅依據蔣裕利、劉七一單方陳述無充裕資金,便認定蔣裕利、劉七一無力支付余款,缺乏事實依據。2.一審法院認為繼續履行合同將增加康田雍俊公司的訴訟成本和蔣裕利、劉七一的違約成本,對蔣裕利、劉七一明顯不公平,純粹屬于主觀推測,缺乏事實依據。蔣裕利、劉七一很可能成功辦理按揭,且即使辦理按揭失敗也很可能擁有一次性支付余款的資金能力。3.一審法院認定康田雍俊公司存在逾期辦理合同備案登記的違約行為錯誤。雖然《重慶市商品房買賣合同》及補充協議至今未辦理合同備案登記,但未辦理的原因為蔣裕利、劉七一未向康田雍俊公司提供辦理合同登記備案的資料。依據《重慶市商品房買賣合同》第十二條第一款、第二款、第四款等約定,如蔣裕利、劉七一有違約事項未糾正,康田雍俊公司可延期配合辦理合同備案登記,故康田雍俊公司不存在逾期辦理合同備案登記的違約行為。4.一審法院認定康田雍俊公司曾同意解除買賣合同及補充協議,只是未形成書面合同,系認定事實錯誤。蔣裕利、劉七一舉示的所謂“與康田雍俊公司銷售顧問李秋念的對話錄音及微信聊天記錄”,存在眾多證據瑕疵:(1)錄音及微信記錄中的人員并非康田雍俊公司員工李秋念??堤镉嚎」驹谕徶形醋哉J上述證據中的人員為康田雍俊公司工作人員李秋念,且康田雍俊公司工作人員李秋念在庭后通過書面形式明確說明其并未與蔣裕利、劉七一進行對話溝通。(2)錄音存在剪輯、偽造的可能,微信聊天記錄可以選擇性刪除,無法確認上述證據中溝通雙方的真實意思表示。(3)即使錄音及微信聊天記錄屬實,但錄音對話中未涉及買賣合同及補充協議的解除,微信聊天記錄反而能證明雙方并未就案涉房屋退房事宜達成合意:一方面蔣裕利、劉七一明確表示不滿意退房退款手續,且始終未簽署并向康田雍俊公司遞交“退房申請書”;另一方面李秋念明確表示康田雍俊公司內部就案涉房屋退房事宜未達成一致意見,康田雍俊公司尚未同意解除買賣合同及補充協議。(4)依據《合同補充協議》第一條第七款約定,未經康田雍俊公司明確書面同意,康田雍俊公司的雇員無權對蔣裕利、劉七一作出任何允諾。因此,即使錄音及微信聊天記錄屬實且康田雍俊公司的雇員就案涉房屋同意退房,也不能視為康田雍俊公司對蔣裕利、劉七一的允諾。5.一審法院已認定蔣裕利、劉七一存在逾期付款的違約行為,應判決支持康田雍俊公司要求蔣裕利、劉七一承擔逾期付款違約責任的反訴請求,一審法院駁回該項反訴請求缺乏法律依據。一審判決認定康田雍俊公司只能通過另行提起訴訟追究蔣裕利、劉七一的逾期付款違約責任,不合理地增加了康田雍俊公司的訴訟成本。6.一審法院判決康田雍俊公司退還蔣裕利、劉七一代收費49164.94元,對康田雍俊公司明顯不公平??堤镉嚎」鞠狄罁p方的約定代收代繳大修基金、印花稅、契稅等,不存在過錯??堤镉嚎」緹o法自行申請退還已繳稅費。即使雙方配合完成前述已繳稅費的退費手續,已繳稅費也將退至蔣裕利、劉七一名下,而不是康田雍俊公司名下。7.蔣裕利、劉七一舉示的“與康田雍俊公司銷售顧問王軍的錄音錄像、與兩江新區房管局工作人員的對話錄音、與康田雍俊公司指定辦理按揭銀行工作人員的微信聊天記錄及錄音”,均存在無法確認溝通對象的真實身份、溝通雙方的真實意思表示以及溝通內容與案涉房屋具有關聯性的嚴重證據瑕疵。一審法院予以采信并將之作為認定事實的依據錯誤。8.康田雍俊公司在庭審中主張蔣裕利、劉七一一次性支付購房款余款的期限為2017年11月8日前,一審判決書認定為2017年11月9日前,存在筆誤。9.蔣裕利、劉七一不享有合同解除權,應按照約定向康田雍俊公司一次性支付購房款余款及逾期付款違約金??堤镉嚎」静淮嬖谟馄谵k理合同備案登記的違約行為,蔣裕利、劉七一依據《重慶市商品房買賣合同》第十二條第三款第二項主張解除合同無法成立。即使康田雍俊公司存在逾期辦理合同備案登記行為,依據《合同補充協議》第二十條第一款約定,蔣裕利、劉七一享有的解除權也已過除斥期間。

    被上訴人辯稱

    蔣裕利、劉七一辯稱,1.康田雍俊公司存在根本違反合同約定的行為,蔣裕利、劉七一擁有合同解除權??堤镉嚎」敬嬖谟馄谵k理合同備案登記手續、逾期交房、逾期辦證等違約行為,已構成根本違約。2.附件五補充協議屬于康田雍俊公司提供的格式合同,相關條款應為無效。(1)蔣裕利、劉七一和康田雍俊公司簽訂的附件五補充協議與案外人田應群和康田雍俊公司簽訂的附件五補充協議主要內容相同,特別是涉及免除或者限制開發商自身責任、擴大開發商權利、加重購房人責任或排除購房人主要權利的內容,進一步證明該協議系格式合同。(2)康田雍俊公司二審認可附件五補充協議反復使用,并在出賣案涉商品房前提交兩江新區市場監督管理局備案。該備案事實足以認定附件五補充協議系康田雍俊公司為重復使用而事先單方制定。(3)康田雍俊公司銷售顧問王軍陳述附件五補充協議已在政府部門備案,文本內容系康田雍俊公司制定,不能更改,進一步證明附件五補充協議是格式合同。(4)附件五補充協議內容應作出不利于康田雍俊公司的解釋。根據《中華人民共和國合同法》第四十一條規定,對格式條款有兩種以上解釋的,應該作出有利于蔣裕利、劉七一的解釋。因此,附件五補充協議第六條第三款載明的“買受人尚有應付款……未付清的”以及第九條第一款載明“買受人有應付未付款的”中“應付款”“應付未付款”均應解釋為“買受人應支付的首付款”。(5)附件五補充協議本身已經被廢止。根據雙方簽訂《重慶市商品房買賣合同》《補充協議二》《合同補充協議》的時間及協議內容,《重慶市商品房買賣合同》中的附件五補充協議事實上已被廢止。3.根據相關法律規定,蔣裕利、劉七一擁有合同解除權。蔣裕利、劉七一與銀行未能訂立商品房擔保貸款合同屬于“因不可歸責于當事人雙方的事由”。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定,蔣裕利、劉七一有權解除合同。一審法院雖在判決結果上支持了蔣裕利、劉七一的訴訟請求,但卻否定了蔣裕利、劉七一提出的理由,并給予康田雍俊公司另行追究蔣裕利、劉七一違約責任的機會,對蔣裕利、劉七一顯失公平。4.即使認定蔣裕利、劉七一違約,蔣裕利、劉七一也不存在惡意違約。蔣裕利、劉七一已按照合同交付了首付款及各種稅費,提交了貸款的全部資料。在指定銀行未能發放貸款后,蔣裕利、劉七一又按照康田雍俊公司的要求提高首付款至950760元。為此,蔣裕利、劉七一又四處籌借補交了67000元,并再次提交了貸款資料。在重新指定的銀行也不愿意貸款后,劉七一又專門前往銀行進行了解和陳述情況,以期獲得貸款。由于案涉房屋價格過高,三樓門市當作一樓賣,銀行認為貸款風險過高,故不發放貸款。5.繼續履行合同對蔣裕利、劉七一極其不公平,也必使合同履行陷入僵局。蔣裕利、劉七一已無力支付剩余房款,繼續履行合同只能采取拍賣、變賣等方式受償,增加了訴訟成本和違約成本,也將使蔣裕利、劉七一愈加陷入貧困,無法撫養孩子和贍養老人。6.如果法院認定康田雍俊公司是守約方,康田雍俊公司拒絕解除合同的行為也違背了誠實信用原則。(1)蔣裕利、劉七一訂立合同時就選擇了按揭貸款方式,如果知道不能辦理按揭貸款,那么蔣裕利、劉七一就不會選擇簽訂合同。(2)康田雍俊公司存在違反約定沒有辦理合同備案登記和房屋預告登記的行為。(3)蔣裕利、劉七一要求解除合同符合《中華人民共和國合同法》第一百一十條規定及《最高人民法院全國法院民商事審判工作會議紀要》第四十八條規定。7.代收費49164.94元應由康田雍俊公司退還。蔣裕利、劉七一在合同有效成立的前提下,將代收費49164.94元交給康田雍俊公司。合同解除后,該費用應由康田雍俊公司退還給蔣裕利、劉七一。同時,蔣裕利、劉七一向政府有關部門進行了咨詢,以上退費需由康田雍俊公司完成,蔣裕利、劉七一愿意予以配合。

    一審原告訴稱

    蔣裕利、劉七一向一審法院起訴請求:1.判令解除蔣裕利、劉七一與康田雍俊公司簽訂的重慶市北部新區湖霞街1號附194號商品房的《重慶市商品房買賣合同》;2.判令康田雍俊公司向蔣裕利、劉七一退還已付房屋價款950760元并支付利息,利息標準:(1)以房款本金883760元為基數,自2017年8月4日起至款項全部退還之日止按中國人民銀行同期貸款利率計算;(2)以房款本金67000元為基數,自2018年5月16日起至款項全部退還之日止按中國人民銀行同期貸款利率計算;3.判令康田雍俊公司向蔣裕利、劉七一退還代收的各種稅費49164.97元并支付利息(以代收稅費本金49164.97元為基數,自2017年8月4日起至款項全部退還之日止按中國人民銀行同期貸款利率計算);4.判令康田雍俊公司支付違約金95元;5.由康田雍俊公司負擔本案的訴訟費用。

    康田雍俊公司向一審法院反訴請求:1.判令蔣裕利、劉七一向康田雍俊公司一次性支付購房款633000元;2.判令蔣裕利、劉七一向康田雍俊公司支付逾期付款違約金,自2017年11月9日起至購房款清償之日止,以總房款為基數,按日萬分之一的標準,暫計至2019年10月17日,共計112130.208元;3.由蔣裕利、劉七一承擔本案的訴訟費用。

    一審法院查明

    一審法院認定事實:2017年8月3日,康田雍俊公司作為甲方(賣方)與蔣裕利、劉七一作為乙方(買方)簽訂了《重慶市商品房買賣合同》,約定乙方購買甲方開發的位于重慶市北部新區。第四條購房價款本商品房為清水房,總成交金額為1583760元。乙方按按揭付款方式按期付款。(1)乙方于簽署合同當日繳付883760元整;(2)乙方向銀行申請700000元10年的個人購房抵押貸款,經銀行審核同意后,由乙方與銀行辦理貸款手續,其貸款額由銀行直接撥付給出賣方,為出賣方收取乙方應付購房款的一部分。(三)辦理按揭貸款違約責任的約定1、因甲方的原因,導致乙方未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款數額的,乙方愿意繼續履行合同的,雙方對具體付款方式、期限另行協商,并簽訂補充協議;乙方也可單方解除本合同,甲方應于乙方解除合同書面通知到達之日起30日內,將收受的房價款及利息(按銀行同期貸款利率計算)退還給乙方,并按照乙方已付房價款0.1%賠償乙方。2、因乙方原因,導致乙方未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款數額的,乙方應在按揭銀行書面通知到達之日起7日內以現金或其他方式支付,在此期限內,不承擔本合同第十條約定的違約責任。如乙方未能在約定期限內以現金或其他方式支付,雙方按本合同第十條的約定執行。3、因不可歸責于甲乙雙方的事由導致乙方未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款數額的,甲乙雙方愿意繼續履行合同的,雙方對具體付款方式、期限另行協商,并能簽訂補充協議。甲方或乙方也可單方面解除本合同,甲方應于乙方解除合同通知到達之日起30日內,將收受的房價款及利息(按銀行同期貸款利率計算)退還給乙方。第七條2、屬預售商品房的,甲方應當在2018年6月30日前,依照國家和地方的有關規定,將已進行建設工程竣工驗收備案登記的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力,甲方應在發生之日起30日內書面告知乙方,甲方可據實延期交房。第九條甲方逾期交房的違約責任,按逾期時間,逾期超過60日(自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止)后,乙方有權解除合同。乙方要求解除合同的,甲方應當自解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付房價款及利息(按銀行同期貸款利率計算),并按乙方已付房價款百分之0.01向乙方支付違約金……第十條乙方逾期付款的違約責任1、按逾期時間,分別處理:……(2)逾期超過60日(自本合同約定的應付款期限之第二天起至實際支付應付款之日止)后,甲方有權解除合同。甲方解除合同的,乙方按應付款的百分之0.01向甲方支付違約金,甲方退還乙方全部已付房價款。甲方不解除合同的,合同繼續履行,自本合同約定的應付款期限之第二條起至實際支付應付款之日止,乙方按日向甲方支付逾期應付款萬分之0.5的違約金,并于實際支付應付款之日起30日內向甲方支付違約金。本條中的逾期應付款指依照本合同第五條約定的到期應付款與該期實際已付款的差額;第十二條關于辦理合同登記備案的約定1、預售商品房的,自本合同簽訂之日起10日內,由甲方向房屋所在地土地房屋登記機構申請辦理商品房預購商品房合同登記備案,提交土地房屋登記機構規定的相關資料,并取得土地房屋登記機構出具的登記受理單。第十三條關于辦理產權登記的約定2、預售商品房的,在本商品房實際交付使用之日起60日內,由甲乙雙方向房屋所在地土地房屋登記機構提出辦理本商品房《房地產權證》的申請,提交土地房屋登記機構規定的相關資料,并取得土地房屋登記機構出具的登記受理單。第十四條關于辦理預告登記的約定2、乙方為按揭方式購買商品房,雙方約定在辦理預售合同登記備案后90日內申請辦理預購商品房預告登記、預購商品房抵押權預告登記。若甲方未按照雙方約定申請辦理預購商品房預告登記,應在雙方約定期限屆滿后30日內向乙方支付已付房價款0.01%的違約金。蔣裕利、劉七一在合同中預留的地址為渝北區花卉園紅石支路500號,電話183××××3265、132××××5168。

    附件五補充協議第一條第7款:出賣人的雇員、部門或委托的銷售代理機構等對買受人作出的承諾,必須加蓋出賣人的公章或合同專用章方為有效,未經出賣人明確書面同意,前述雇員、部門和代理機構等均無權對買受人作出允諾,也不負責直接向買受人收取錢款。第二條通訊方式及送達的約定1、預收合同及本補充協議中提及的(通知)是指包括但不限于掛號信、快遞、手機短信、傳真、E-mail或通過在項目當地主要廣電媒體或主要報紙發布公告的方式發布公告等任何一種或多種方式。出賣人可采取任何一種方式通知買受人。買賣雙方的聯絡信息以買賣合同首頁所記載的通信地址、傳真電話號碼或E-mail地址為準。若出賣人以快遞方式通知買受人時,買受人本人應及時予以簽收,若買受人無法簽收時,同意由買受人同住人員或小區物業工作人員或其指定的其他人員代收。買受人本人拒絕簽收,代收人拒絕代收,或買受人不按規定自取,均應視為出賣人履行了通知義務。第四條、商品房買賣合同【五】條的補充約定【適用于按揭付款】4、對買賣合同第五條第三款關于“辦理按揭貸款違約責任的約定”進行調整,雙方重新約定為:若買賣雙方任何一方接到銀行不予放款的通知(包括口頭通知),或出賣人在本買賣合同生效后【90】日內未收到銀行向出賣人支付的按揭款項,則買受人保證于付款方式變更日(即任何乙方接到銀行不予放款通知之日起第【7】日或在本買賣合同生效第【97】日)前,一次性支付出賣人購房款余款,買受人超過上述變更日期支付購房余款,分別處理:(1)逾期在90日之內,自約定的應付款期限屆滿至次日起至實際支付應付款之日止,買受人按日計算向出賣人支付房價款總額萬分之一的違約金,并于實際支付應付款之日向出賣人支付違約金,合同繼續履行?!钡诹鶙l第3款約定:合同約定的交房時間為最遲交付時間,出賣人可以提前交房。在約定的交房期限屆滿之日,如買受人尚有應付款、應交出賣人的代收代繳款、應支付出賣人為買受人承擔階段性擔保責任而墊付款項或違約賠償金未付清的(含買受人拖欠出賣人或相關方的借款或墊款),則出賣人可將房屋交付日期相應順延,但房屋風險和費用負擔自約定的交房期限屆滿之日轉移至買受人。第九條第1款:在約定的各項登記之日,買受人有應付未付款(含出賣人代墊代付款、面積誤差補款、應支付出賣人為買受人承擔階段性擔保責任而墊付的款項等)或其他違約事項未糾正的,則出賣人可延期配合買受人辦理各項登記。第二十條第1款買賣雙方依據法律規定或者買賣合同及本補充協議約定行使解除權的(包括不可歸責于買賣雙方的解約情形等),應當從解除權事由發生之日起180日內行使,如怠于行使該權利的,則該權利歸于消滅。本補充協議對解除權行使期限有特殊約定的,從其約定。

    2018年5月16日,康田雍俊公司作為甲方與蔣裕利、劉七一作為乙方簽訂《合同補充協議》,約定“《商品房買賣合同》中約定首付款為883760元,因乙方個人原因將首付款提高為950760元,銀行貸款金額變為633000元。本協議為買賣合同內容的補充,與買賣合同具有同等法律效力。如本協議的內容與買賣合同內容不一致時,以本協議為準。除本協議約定內容之外,買賣合同中任何條款的法律效力不受影響?!?/p>

    2017年8月2日,康田雍俊公司出具收據,收到蔣裕利、劉七一首期款883760元和代收費49164.97元。2018年5月16日,康田雍俊公司出具收據,收到蔣裕利、劉七一首期款67000元。

    康田雍俊公司的客戶資料領取簽收單顯示:蔣裕利、劉七一共領取了客戶服務卡、《商品房買賣合同》、大修發票、契稅發票、稅務代理協議、合同補充協議等證據。

    蔣裕利、劉七一在庭審中稱,商品房買賣合同及補充協議系格式合同,合同補充協議第六條第3款、第九條第1款等條款提到的買受人尚有應付未付款表述應該指的是首付款,而非全款。補充協議是格式條款,應當做有利于蔣裕利、劉七一的解釋;蔣裕利、劉七一與康田雍俊公司在2018年5月16日簽訂的合同補充協議,該補充協議除了首付款提高之外,第三條約定的內容,說明雙方權利義務約定在了該補充協議以及《重慶市商品房買賣合同》(主合同)之中,否定了康田雍俊公司舉示的商品房買賣合同附件五補充協議的約束力,康田雍俊公司應當交房,履行合同備案登記,但其未履行,蔣裕利、劉七一享有解除權,且在與康田雍俊公司溝通中也行使了解除權,康田雍俊公司同意解除后又反悔,導致訴訟產生。另向我院提供如下證據:

    1、兩江新區不動產登記中心檔案查詢結果。擬證明康田雍俊公司涉案房屋至今未辦理任何登記。

    2、康田雍俊公司與田應群簽訂的商品房買賣合同(合同編號:CQ-10800986357)一份。擬證明合同附件五內容與涉案房屋簽訂合同附件五內容相似,系康田雍俊公司自制的格式合同。

    3、蔣裕利、劉七一及其代理人唐永勝與銷售顧問王軍錄音錄像。擬證明王軍明確說明蔣裕利、劉七一與康田雍俊公司簽訂的商品房買賣合同及附件均由康田雍俊公司制定,不允許任何人更改,且該對話內容中原告提到了要求解除合同,未超過本案解除權行使期限。內容為“2019年6月24日,唐:你那個主合同是房管局備案的塞?王:那個是統一的房管局網上打出來的。唐:補充協議也是備案的?王:應該是。唐:補充協議是你們這邊擬定的?王:應該是兩個公司擬的吧,又不是房管局提供的。唐:簽合同你們能夠做主,解除合同你們啷個不能做主???王:解除合同是開發商能給你去弄的哈,就是開發商提供東西要跟輔助室可以是,正常來講是可以去弄的,不是說不能去解。我們這邊是同意的,因為這是兩個公司,兩個公司弄了,買賣合同也簽了。唐:解除合同你們融創是同意,康田是不同意是不是?王:但是是楞個,我們是準備想給他退款退了算了?!?/p>

    4、劉七一與康田雍俊公司銷售顧問李秋念對話錄音及微信聊天記錄,蔣裕利與康田雍俊公司售后人員對話錄音。擬證明蔣裕利、劉七一與康田雍俊公司簽訂的合同由康田雍俊公司自制,康田雍俊公司出賣房屋價格過高導致銀行沒有辦理貸款。劉七一與李秋念工作人員的微信聊天記錄,內容提到了蔣裕利、劉七一已經要求解除合同,康田雍俊公司工作人員已經同意;蔣裕利與康田雍俊公司售后工作人員的對話錄音證明了康田雍俊公司在同意解除合同后返回,要求蔣裕利、劉七一走司法程序。2018年5月11日,劉七一與李秋念對話錄音“李:其實我們就是想把這件事情解決了噻。我肯定是想你們能夠趕緊簽下來。劉:一次兩次簽也沒簽,不停地發催告函來,如果真的走法律程序,我就陪你走法律程序噻,我在買之前就跟你們講得清清楚楚我的條件我的情況?!眲⑵咭慌c李秋念微信聊天記錄“李:劉哥,20號左右,您和姐姐過來一趟售房部把,我幫您辦退房手續,現在暫時解不了網簽,過幾天恢復解網簽就可以辦手續了。2018年7月16日,李:過來辦手續解網簽,這個手續半小時就辦完,手續辦了大概3個月錢就會到你手上。2018年9月4日,劉:那怎么辦?李:劉哥,我們經理當時也給您說過的,同意辦理退房,確實現在是康田那邊在卡流程?!?/p>

    5、劉七一與兩江新區房管局工作人員對話錄音。擬證明本案房屋貸款最終未能貸款原因在于康田雍俊公司房屋單價過高,三樓門面當成一樓價格出賣,銀行認為風險高,不愿貸款。內容為“2018年5月17日,房管局:以前農行不管給你寫的是負一樓或者三樓五樓,通過照片能看出來是在一樓,都會貸,現在不愿意了。劉:銀行貸款壓力太大了,這種狀況?房管局:他不愿意貸這種了,就是你照相在一樓,但是你規劃現在不是在一樓,他就不愿意貸這種了?!?/p>

    6、劉七一與康田雍俊公司指定辦理貸款銀行工作人員陳經理微信聊天記錄、錄音。擬證明康田雍俊公司房屋單價過高,銀行認為風險高,不愿貸款。內容為“2019年5月6日,銀行:他說的是三樓,實際是一樓。這個不是屬于你們的問題也不是銀行問題,其實你那個是一樓,位置很好,但是從我們銀行提供出來的資料你就是在三樓上去了,價格差得很遠。第三人:這是不是信用問題嗎?銀行:不是信用問題,職員說有風險,賣得很高?!?/p>

    7、蔣裕利、劉七一的個人信用報告。擬證明征信沒有任何問題,未能辦理按揭成功不是蔣裕利、劉七一原因。

    康田雍俊公司經質證后認為,證據1真實性合法性不予認可。證據2真實性、合法性、關聯性不予認可;證據3無法確認視頻溝通中人員真實身份,對真實性、合法性、關聯性不予認可;證據4真實性、合法性、關聯性不予認可,李秋念雖系公司工作人員,但商品房買賣合同附件五補充協議第一條第七款明確約定未經出賣人書面同意,任何雇員及第三方均無權對買受人作出允諾,且李秋念本人并不認可曾與劉七一作出上述聊天內容;證據5、證據6無法核實溝通對象的真實身份,真實性、合法性、關聯性不予認可;證據7系復印件,真實性、合法性、關聯性不予認可。

    一審法院認為

    一審法院認為,證據1由相關單證蓋章,康田雍俊公司自認沒有辦理預告登記等相關事項,對該份證據一審法院予以采信;證據2系復印件,且系案外人與康田雍俊公司簽訂合同,與本案無關,該份證據一審法院不予采信;證據3與內容涉及商品房買賣合同的制定,且康田雍俊公司亦認可《商品房買賣合同》系在房管局備案這一事實,對該份證據,一審法院予以采信。證據4康田雍俊公司在庭審中認可李秋念系其工作人員,且溝通內容與案涉房屋有關,對該份證據一審法院予以采信;證據5、6內容與本案房屋有關,一審法院予以采信;證據7被告不予認可,且與本案無關,一審法院不予采信。

    康田雍俊公司在庭審中稱,附件五補充協議系買賣合同附件和組成部分,雙方最后簽署的補充協議是對于原告貸款金額作出變更確認,并未使先前補充協議喪失效力。商品房買賣合同補充協議第六條第3款、第九條第1款明確約定了應付未付款的內容,補充協議第4條4款約定原告在2017年11月9日應向被告支付剩余購房款及責任,該筆款項未支付,系本案應付未付款,按照合同約定,康田雍俊公司有權在合同約定日期延期辦理合同備案登記等手續??堤镉嚎」痉謩e于2018年5月10日、2019年6月20日向蔣裕利、劉七一寄發催款函,根據補充協議約定,該催款函均已有效送達。蔣裕利、劉七一主張解除權,已過除斥期間??堤镉嚎」玖硐蛭以禾峤蝗缦伦C據:

    1、催款函二份及EMS郵寄單和EMS郵寄查詢單。擬證明康田雍俊公司分別于2018年5月、2019年6月20日向蔣裕利、劉七一催收因不符合銀行按揭貸款政策無法辦理的按揭貸款的購房款分別為:700000元、633000元。兩份催款函均以重慶市渝北區花卉園紅石支路500號為地址,以蔣裕利、劉七一為收件人,以132××××5168、183××××3265為聯系電話郵寄,郵寄結果顯示投遞并簽收,簽收人:他人收(保安、快遞柜)。

    對上述證據,蔣裕利、劉七一經質證后認為,催款函系康田雍俊公司單方面制定的,與蔣裕利、劉七一無關,對物流信息真實性不予認可,快遞并沒有投遞給蔣裕利、劉七一,顯示為他人簽收,快遞單內物件品名沒有顯示任何文字,即使康田雍俊公司發出快遞,也無法證實內容與催款函內容一致。

    一審法院認為,上述證據以蔣裕利、劉七一在商品房買賣合同的預留地址進行郵寄,且郵單顯示他人收,根據附件五商品房買賣合同補充協議第二條的約定,應為有效送達,故對上述證據一審法院予以采信。

    康田雍俊公司明確如法院判決解除合同的情況下,其也不會將訴訟請求變更為合同解除條件的違約責任。

    一審法院認為,蔣裕利、劉七一與康田雍俊公司于2017年8月3日簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及其附件、2018年5月16日《合同補充協議》,均由蔣裕利、劉七一簽名捺印及康田雍俊公司蓋章,系雙方真實意思表示,該合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定,應為合法有效,雙方應共同遵守。

    關于《商品房買賣合同》附件五與2018年5月16日雙方簽訂《合同補充協議》之間的關系,一審法院認為,《合同補充協議》第三條約定“本協議為買賣合同內容的補充,與買賣合同具有同等法律效力。如本協議的內容與買賣合同內容不一致時,以本協議為準。除本協議約定內容之外,買賣合同中任何條款的法律效力不受影響?!痹摗逗贤a充協議》第一條涉及房屋面積差異處理約定,第二條為首付款由883760元提高為950760元的約定,因《合同補充協議》為《商品房買賣合同》的組成部分,其系對《商品房買賣合同》中關于首付款和面積差異處理約定的變更,《商品房買賣合同》由主合同和五個附件組成,故根據《合同補充協議》第三條約定,《商品房買賣合同》中關于首付款和面積差異處理應以《合同補充協議》的約定處理,除此之外的,應以《商品房買賣合同》的約定為準。

    對于蔣裕利、劉七一提出的康田雍俊公司未按合同約定履行合同備案登記、房屋交付和辦理房地產權證、預告登記等解除的理由,一審法院作如下評述:1、對于未按合同約定履行合同備案登記的問題。按雙方合同約定康田雍俊公司應當在合同簽訂之日起10日內提交辦理商品房預購商品房合同登記備案的手續,也即合同備案登記應當在2017年8月13日辦理。但康田雍俊公司至今未辦理,且2017年8月13日前蔣裕利、劉七一已按合同約定付清應付款,其按揭款尚未到支付期限,故康田雍俊公司已違反了合同的約定,構成違約。但蔣裕利、劉七一并未在合同約定的180日的解除權行使期間內行使解除權,其解除權已喪失。2、對于逾期交房的問題,按合同附件補充協議第六條第三款約定,此時蔣裕利、劉七一尚有按揭貸款未支付,故康田雍俊公司有權拒絕交房,故其以逾期交房作為解除合同的理由也不成立。3、同樣,由于蔣裕利、劉七一尚未付清房款,雙方也沒有實際交接房屋,故其以逾期辦證為由解除合同的理由亦不成立。4、對于預告登記的辦理時間是辦理合同備案登記后90日,由于未辦理合同備案登記,故辦理預告登記的條件亦不成就,解除理由不成立。

    根據《商品房買賣合同》第五條第3.2款、附件五第四條第2款、第4款約定,蔣裕利、劉七一在得知銀行按揭貸款無法辦理之后,應當自收到銀行不予房款通知之日起第七日前一次性支付出賣人購房款余款。從劉七一與銀行工作人員聊天記錄可知,其明確得知銀行不予放貸??堤镉嚎」居?019年6月20日向蔣裕利、劉七一催收因銀行不予放貸的款項633000元,并要求其自2019年6月27日內付清該筆款項,否則將追究違約責任,但蔣裕利、劉七一逾期未付。故蔣裕利、劉七一有逾期付款的違約行為,不應當享有合同的解除權。但基于本案的實際情況,對蔣裕利、劉七一和康田雍俊公司所簽訂的《重慶市商品房買賣合同》一審法院認為應當解除,理由是:1、蔣裕利、劉七一在簽訂《重慶市商品房買賣合同》時已明確采用按揭的方式付款,現按揭無法辦理,其已無力支付余下的購房款。且在本案中其積極配合康田雍俊公司提高首付款比例,對逾期付款并沒有惡意違約的行為;2、繼續履行合同的情況下,蔣裕利、劉七一也無力支付余下購房款,康田雍俊公司也只能對案涉房屋采取拍賣、變賣的方式進行受償,增加了訴訟成本和蔣裕利、劉七一的違約成本,對蔣裕利、劉七一明顯不公平;3、康田雍俊公司在履行合同過程中也存在逾期辦理合同備案登記的違約行為;4、康田雍俊公司的工作人員李秋念曾與蔣裕利、劉七一協商過解除合同后辦理解除網簽手續和退款事宜,只是未形成書面合同。5、合同解除后,康田雍俊公司也可就蔣裕利、劉七一的違約行為向其主張相應的違約責任。

    合同解除后,康田雍俊公司應當退還蔣裕利、劉七一已繳納的購房款及契稅、大修基金等各項費用。

    由于本案中合同的解除不是基于康田雍俊公司的違約行為導致,故對蔣裕利、劉七一要求的資金占用損失和違約金不予支持。

    康田雍俊公司在一審法院依法對其釋明后仍不變更其訴訟請求,故對其反訴請求一審法院不予支持,康田雍俊公司可另案處理。

    一審法院判決:“一、原告(反訴被告)蔣裕利、劉七一與被告(反訴原告)重慶康田雍俊房地產開發有限公司在2017年8月3日簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及補充協議于本判決生效之日解除;二、被告(反訴原告)重慶康田雍俊房地產開發有限公司在本判決生效后十五日內退還原告(反訴被告)蔣裕利、劉七一購房款950760元;三、被告(反訴原告)重慶康田雍俊房地產開發有限公司在本判決生效后十五日內退還原告(反訴被告)蔣裕利、劉七一代收費49164.94元;四、駁回原告(反訴被告)蔣裕利、劉七一的其他訴訟請求;五、駁回被告(反訴原告)重慶康田雍俊房地產開發有限公司的反訴請求。案件受理費19053元,因適用簡易程序減半收取9526.5元,反訴費5626元,合計15152.5元,由原告(反訴被告)蔣裕利、劉七一負擔9226.5元,被告(反訴原告)重慶康田雍俊房地產開發有限公司負擔5626元?!?/p>

    本院查明

    本院二審期間,當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證??堤镉嚎」鞠虮驹号e示了《增量房交易契稅和印花稅稅務代理協議》,擬證明康田雍俊公司系代交契稅和印花稅,如果需要退還,應由蔣裕利、劉七一親自辦理。蔣裕利、劉七一質證認為,對證據的真實性、合法性無異議,由康田雍俊公司代交契稅和印花稅系雙方認可,該代收費應由康田雍俊公司退還。本院認為,因蔣裕利、劉七一對《增量房交易契稅和印花稅稅務代理協議》的真實性、合法性無異議,且與本案有關,本院依法予以采信。

    蔣裕利、劉七一向本院舉示了五組證據,第一組證據由廣安市廣安區白市鎮碑埡村村民委員會以及廣安市廣安區白市鎮碑埡村第八村民小組出具的《家庭困難情況證明》,擬證明蔣裕利、劉七一家庭經濟困難;第二組證據康田雍俊公司與田應群簽訂的《重慶市商品房買賣合同》,擬證明康田雍俊公司在出售房屋過程中自行制定且反復使用了附件五補充協議,附件五補充協議屬于格式合同;第三組證據李秋念發給蔣裕利的手機短信截圖,擬證明李秋念是康田雍俊公司的工作人員;第四組證據王軍發給劉七一的微信截圖,擬證明在按揭貸款無法發放后,康田雍俊公司愿意解除合同;第五組證據《稅收完稅證明》《重慶市物業專項維修資金專用收據》,擬證明蔣裕利、劉七一已履行了合同約定的義務;契稅、印花稅及大修基金系由康田雍俊公司代交,并通過康田雍俊公司賬戶扣取,在退還的情況下,相應款項會退至康田雍俊公司賬戶,仍應由康田雍俊公司退還給蔣裕利、劉七一??堤镉嚎」举|證認為,第一組證據加蓋印章模糊,對真實性、合法性、關聯性不予認可;對第二組證據的真實性、合法性、關聯性不予認可,即使屬實,也達不到證明目的;對第三組證據予以認可;對第四組證據的真實性予以認可,但根據附件五補充協議第七條約定,退房需公司同意,康田雍俊公司從未同意退房、退款;對第五組證據的真實性、合法性予以認可,對關聯性不予認可。本院認為,第一組證據系原件,加蓋的印章相對清晰,能夠辨認,且與本案具有關聯性,本院依法予以采信;第二組證據系案外人田應群與康田雍俊公司簽訂的合同,與本案無關,本院依法不予采信;第三組證據康田雍俊公司無異議,本院依法予以采信;第四組、第五組證據因康田雍俊公司對真實性無異議,且與本案有關,本院依法予以采信。

    經二審審理查明:蔣裕利、劉七一與康田雍俊公司簽訂了《增量房交易契稅和印花稅稅務代理協議》,委托康田雍俊公司代為繳納契稅和印花稅。2017年8月2日,康田雍俊公司代收轉移登記費、契稅、印花稅、物業專項維修基金共計49164.97元?!吨貞c市物業專項維修資金專用收據》載明,案涉房屋的物業專項維修基金為2572.8元;《稅收完稅證明》載明,蔣裕利、劉七一繳納了印花稅791.8元、契稅45250.28元。

    2019年5月5日,康田雍俊公司工作人員王軍給劉七一發了條微信,內容為:劉哥,中國銀行已經完全簽不到了,本來有個按揭專員可以簽,但是今天他突然接到消息,不允許接了,不曉得是什么原因,劉哥,雖然你的鋪子不是我賣的,但是我們也接觸了這么久了,我也非常想幫你解決,確時很傷人,弄得你和姐姐遍體鱗傷,對于我不能幫你解決,確實抱歉,現在你可以走司法程序,能幫你退鋪子,真心希望早點把這個事處理了,你們太不容易了。

    康田雍俊公司陳述,蔣裕利、劉七一就案涉房屋先后在兩家銀行申請過按揭貸款??堤镉嚎」驹趯Α抖愂胀甓愖C明》《重慶市物業專項維修資金專用收據》的書面質證意見中表示,“如涉案買賣合同被判決解除,物業專項維修資金可由上訴人退還給被上訴人”。

    有雙方當事人及委托訴訟代理人簽字的2019年11月15日一審庭審筆錄載明,康田雍俊公司在法庭辯論階段陳述“同時依據補充協議第4.4,原告在2017.11.9日應向被告支付剩余購房款及責任”。

    二審審理查明的其他事實與一審判決認定事實一致。

    本院認為

    本院認為,根據雙方當事人的訴辯意見,本案二審中的爭議焦點為:一、康田雍俊公司陳述蔣裕利、劉七一應一次性支付購房款余款的期限問題;二、康田雍俊公司是否存在逾期辦理合同備案登記的違約行為;三、案涉商品房買賣合同是否應予解除;四、代收費是否應由康田雍俊公司直接退還蔣裕利、劉七一;五、一審法院未判決蔣裕利、劉七一向康田雍俊公司支付逾期付款違約金是否正確。針對上述爭議焦點,現評析如下:

    一、康田雍俊公司陳述蔣裕利、劉七一應一次性支付購房款余款的期限問題

    根據雙方簽字的2019年11月15日一審庭審筆錄,康田雍俊公司陳述蔣裕利、劉七一應一次性支付購房款余款的期限為2017年11月9日前??堤镉嚎」局鲝埰潢愂鍪Y裕利、劉七一應一次性支付購房款余款的期限為2017年11月8日前,與一審庭審筆錄不符,本院依法不予支持。

    二、康田雍俊公司是否存在逾期辦理合同備案登記的違約行為

    《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第九十條規定:“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實,應當提供證據加以證明,但法律另有規定的除外。在作出判決前,當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的,由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果?!北景钢?,《重慶市商品房買賣合同》第十二條第一款約定康田雍俊公司應在合同簽訂之日起10日內辦理預購商品房合同登記備案手續??堤镉嚎」局鲝埾狄蚴Y裕利、劉七一未按時提交資料導致案涉合同未辦理備案登記,依法應由其承擔舉證責任??堤镉嚎」疚磁e示證據證明蔣裕利、劉七一存在不配合提交資料的情形,依法應由其承擔舉證不能的不利后果。因此,本院認定康田雍俊公司存在逾期辦理合同備案登記的違約行為。

    三、案涉商品房買賣合同是否應予解除

    本院認為,根據本案的實際情況,案涉商品房買賣合同應予解除。具體理由如下:

    首先,蔣裕利、劉七一不存在惡意違約行為。蔣裕利、劉七一在簽訂《重慶市商品房買賣合同》時,明確約定采用按揭方式支付剩余房款。在按揭貸款無法辦理的情況下,蔣裕利又想辦法提高首付款比例,并再次配合辦理按揭貸款。在第二次按揭貸款失敗后,康田雍俊公司雖然主張又聯系了數家愿意接受按揭貸款的銀行,并要求蔣裕利、劉七一前往上述銀行配合辦理按揭貸款手續,但并未舉示相應證據證明。因此,蔣裕利、劉七一對逾期付款不存在惡意違約。

    再次,繼續履行合同,對蔣裕利、劉七一顯失公平。本案中,《家庭困難情況證明》能夠證實蔣裕利、劉七一已無力一次性支付剩余房款??堤镉嚎」倦m認為蔣裕利、劉七一可能具備一次性支付剩余房款的能力,但并未舉示相應的證據證明。在蔣裕利、劉七一已無力一次性支付剩余房款的情況下,繼續履行合同只能導致對案涉房屋采取拍賣、變賣等方式進行受償,顯著增加了蔣裕利、劉七一的訴訟成本和違約成本,對蔣裕利、劉七一顯失公平。

    最后,康田雍俊公司拒絕解除合同,違反誠實信用原則。為順利辦理按揭貸款,蔣裕利、劉七一已兩次配合辦理按揭貸款手續,一次配合提高首付款比例,前后歷時將近兩年,就連康田雍俊公司負責對接的工作人員王軍也認為“你們太不容易了”。在按揭貸款不能放款后,康田雍俊公司負責對接的工作人員李秋念也曾與蔣裕利、劉七一協商過解除合同,并表示過可以解除合同。在蔣裕利、劉七一已積極配合辦理貸款、無力一次性支付剩余房款,且康田雍俊公司的工作人員曾承諾過可以解除合同以及合同解除后康田雍俊公司可以要求蔣裕利、劉七一承擔逾期付款違約責任等情況下,康田雍俊公司拒絕解除合同,違反了誠實信用原則。

    四、代收費是否應由康田雍俊公司直接退還蔣裕利、劉七一

    本案中,代收費49164.97元系由轉移登記費、契稅、印花稅以及物業專項維修基金組成。案涉房屋未辦理轉移登記,未產生轉移登記費,故轉移登記費應由康田雍俊公司直接退還蔣裕利、劉七一。契稅、印花稅系康田雍俊公司代為收取,且康田雍俊公司已代為向稅務機關繳納,故實際繳納的契稅791.80元、印花稅45250.28元應由蔣裕利、劉七一自行向相關部門申請退還??堤镉嚎」菊J可在合同解除的情況下由其自行退還蔣裕利、劉七一物業專項維修基金,現本院已認定案涉商品房買賣合同應予解除,故物業專項維修基金應由康田雍俊公司退還蔣裕利、劉七一。綜上,康田雍俊公司應直接向蔣裕利、劉七一退還的代收費為3122.89元(49164.97元-791.80元-45250.28元)。

    五、一審法院未判決蔣裕利、劉七一向康田雍俊公司支付逾期付款違約金是否正確

    本案中,康田雍俊公司系在合同繼續履行的基礎上提出的逾期付款違約金反訴請求。因本案符合違約方請求解除合同情形,案涉合同應予解除,故康田雍俊公司應在合同解除的基礎上要求蔣裕利、劉七一承擔逾期付款違約金??堤镉嚎」驹谝粚彿ㄔ横屆靼干婧贤瑧杞獬那闆r下,拒絕將合同繼續履行基礎上的逾期付款違約金變更為合同解除基礎上的逾期付款違約金請求,一審法院不予支持康田雍俊公司提出的逾期付款違約金請求,并無不當。

    其余認定同一審,本院不再贅評。

    綜上所述,康田雍俊公司的上訴請求部分成立。原判認定事實清楚,適用法律正確,鑒于二審出現新證據,本院依法改判。依照《中華人民共和國民法總則》第七條,《中華人民共和國合同法》第九十七條,《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第九十條規定,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定,判決如下:

    裁判結果

    一、維持重慶市渝北區人民法院(2019)渝0112民初21302號民事判決第一項、第二項;

    二、撤銷重慶市渝北區人民法院(2019)渝0112民初21302號民事判決第三項、第四項、第五項;

    三、重慶康田雍俊房地產開發有限公司在本判決生效后十五日內退還蔣裕利、劉七一代收費3122.89元;

    四、駁回蔣裕利、劉七一的其他訴訟請求;

    五、駁回重慶康田雍俊房地產開發有限公司的反訴請求。

    如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

    一審案件本訴受理費19053元,減半收取9526.5元,反訴費5626元,合計15152.5元,由蔣裕利、劉七一負擔9526.5元,重慶康田雍俊房地產開發有限公司負擔5626元。二審案件受理費24679元,由蔣裕利、劉七一負擔488元,重慶康田雍俊房地產開發有限公司負擔24191元。

    本判決為終審判決。

     


     
     
     
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