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    (2020)京02民終XXX號商品房預售合同糾紛二審民事案
    來源: 中國裁判文書網   日期:2021-10-31   閱讀:

    審理法院:中級法院

    案號:(2020)京02民終XXX號

    案件類型:民事

    審判日期:2020年06月XX日

    案由:商品房預售合同糾紛

    上訴人訴稱

    杜亞寧上訴請求:請求變更一審判決第三項,在聚源置業公司向杜亞寧賠償經濟損失70萬元基礎上增加賠償經濟損失416425.7元。計算方式為[(涉案商品房評估價格1750000元-已付購房款445837元)*90%(次要責任)-第三項判決賠償經濟損失70萬元-房屋占用使用費57321元]。房屋占用使用費標準為房屋總價款除以70年使用年限乘以9年。事實和理由:一、一審判決對合同無效后的損失認定事實不清,責任承擔比例不明確。一審判決對杜亞寧承擔締約過失責任過錯標準的認定超出了普通購房者的合理注意義務,主要責任應當由聚源置業公司承擔。一審法院認定損失數額明顯偏低,顯失公平。二、一審判決使聚源置業公司因違約而獲利,違背誠實信用原則,適用法律錯誤。

    被上訴人辯稱

    聚源置業公司辯稱,不同意杜亞寧的上訴請求。杜亞寧主張按1:9分擔責任沒有法律依據,杜亞寧對合同無效應該承擔主要責任。關于房屋使用費計算方式也不合理,不同意增加賠償。

    上訴人訴稱

    聚源置業公司上訴請求:1.變更一審判決第三項賠償經濟損失70萬元為賠償經濟損失15至20萬元;2.判決杜亞寧支付聚源置業公司房屋使用費(按照每個月2000元計算,自2010年5月至實際交還房屋之日)。事實和理由:一、雙方簽訂的《商品房內部認購合同》明確約定因出賣人原因造成產權證無法辦理的,買受人選擇退房的,出賣人將購房款退給買受人,并按照活期銀行存款利率支付買受人已付房款利息。二、聚源置業公司從未惡意隱瞞任何事實,杜亞寧明知涉案房屋暫時無法辦理產權,且系用低于當時商品房的價格購買涉案房屋,本就是投機行為,況且收房后占有使用房屋達十年之久,并出租收益,從未提出任何異議。在房價下降趨勢下,杜亞寧才故意以房產證為借口訴訟。三、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中已規定因開發商原因導致合同無效的,承擔不高于購房款一倍的損失數額。涉案房屋沒有產權證書無法正常上市交易,鑒定機構根本無法判斷涉案房屋價值。

    被上訴人辯稱

    杜亞寧辯稱,不同意聚源置業公司的上訴請求。一審法院在判決返還金額的時候已經綜合考慮了房屋使用費等請求,聚源置業公司不應當再要求杜亞寧支付房屋使用費。

    一審原告訴稱

    杜亞寧向一審法院起訴請求:1.判令雙方于2009年11月10日簽訂的《商品房內部認購合同》無效;2.聚源置業公司返還杜亞寧已付購房款445837元;3.聚源置業公司賠償杜亞寧房屋漲價損失1304163元;4.聚源置業公司賠償杜亞寧鑒定費6875元。

    聚源置業公司向一審法院反訴請求:杜亞寧按照每月2000元標準計算向聚源置業公司支付自2010年1月至實際交還房屋的房屋使用費。

    一審法院查明

    一審法院認定事實:2009年11月10日,杜亞寧(買受人)與聚源置業公司(出賣人)簽訂《商品房內部認購合同》,雙方約定杜亞寧購買聚源置業公司開發的位于北京市房山區竇店鎮瓦窯頭村金鑫苑小區第XX幢X單元XXX室房屋,房屋價款為445837元。出賣人應當在2010年5月30日前向買受人交付該商品房。出賣人應當在商品房交付使用后2年內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。因買受人原因造成產權登記無法辦理的由買受人自行承擔責任。如因出賣人的責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,買受人退房,出賣人在買受人提出退房要求之日起90日內將買受人已付房價款退還給買受人,并按活期銀行存款利率支付買受人已付房款利息。買受人不退房,出賣人按活期銀行存款利率向買受人雙倍支付已付房款利息。該合同對雙方其他權利義務同時進行了約定。

    該合同簽訂后,杜亞寧向聚源置業公司支付了全部購房款445837元,聚源置業公司于2010年5月向杜亞寧交付了房屋。此后,杜亞寧裝修并入住該房屋。該房屋所在樓棟未辦理規劃許可文件和工程竣工驗收備案,進而無法辦理樓棟初始登記,該房屋至今亦無法辦理不動產權證。訴訟中,經杜亞寧申請,法院依法委托杜鳴聯合房地產評估(北京)有限公司(以下簡稱杜鳴評估公司)對同類型同地段同戶型商品房(將涉案房屋為商品房作為假設前提)的市場價值進行評估,杜鳴評估公司于2019年5月31日出具《評估報告書》,載明:“估計對象在價值時點的市場價值估價結果為人民幣175萬元,大寫人民幣壹佰柒拾伍萬元整,折合單位建筑面積價值約為人民幣19202元/平方米”。

    一審法院認為

    一審法院認為,杜亞寧與聚源置業公司簽訂的《商品房內部認購合同》中詳細約定了雙方在房屋買賣過程中享有的相關權利和應當承擔的相應義務,雖然合同名稱為《商品房內部認購合同》,但實際應屬商品房預售合同性質,故法院確認雙方存在商品房預售合同法律關系。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條規定:“商品房預售,應當符合下列條件:……(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明”。同時,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定:“出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效”。根據查明的情況,聚源置業公司并未取得相應的預售許可,根據上述規定,杜亞寧與聚源置業公司簽訂的商品房買賣合同違反了法律的效力性強制性規定,應屬無效。

    《合同法》第五十八條規定,合同無效后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任?,F杜亞寧要求聚源置業公司退還已付購房款的請求,理由正當,法院予以支持。因聚源置業公司未提出返還房屋的請求,故聚源置業公司針對房屋返還問題可根據實際情況另行解決。由于系因聚源置業公司建設銷售房屋手續的問題致合同被確認為無效,聚源置業公司應承擔締約過失責任,而杜亞寧在簽訂合同時未盡到審慎審查的注意義務,也應當承擔一定的締約過失責任。故對于杜亞寧要求聚源置業公司賠償損失的請求,法院綜合考慮雙方過錯責任、近年來房地產市場變動趨勢、資金占用及房屋實際使用情況等因素酌情予以認定。對于聚源置業公司要求杜亞寧支付房屋使用費的請求,因導致合同無效聚源置業公司應負主要責任,且在確定賠償款時酌情考慮了該因素,故對聚源置業公司的反訴請求,法院不予支持。

    綜上,一審法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定,于2019年12月判決:一、杜亞寧與北京聚源置業有限公司于二○○九年十一月十日簽訂的《商品房內部認購合同》無效;二、北京聚源置業有限公司于判決生效之日起十日內向杜亞寧返還已付購房款445837元;三、北京聚源置業有限公司于判決生效之日起十日內向杜亞寧賠償經濟損失70萬元;四、駁回杜亞寧的其他訴訟請求;五、駁回北京聚源置業有限公司的反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

    本院查明

    二審中,聚源置業公司提交房山區竇店鎮金鑫苑社區居委會出具的《情況說明》、北京熱能鴻業投資管理有限公司出具的《證明》、以及王小猛、張志強、任國偉、邢士海、劉國艷出具的《證明》,擬證明涉案房屋所在小區一期共有22棟樓,其中4棟不能辦理房屋產權手續,聚源置業公司銷售涉案房屋時并未向業主隱瞞不能辦理產權手續的情況,包括涉案房屋在內不能辦理產權手續的房屋比有產權的房屋便宜50%到60%等內容。杜亞寧質證認為,證人證言形式不合法,證人與聚源置業公司有利害關系,出具說明的公司系關系企業,不具有客觀性;不認可涉案房屋購買價格低于市場價。

    聚源置業公司另提交《商品房預售合同》兩份(合同編號:Y917814、Y919164)、《商品房買賣合同》一份(合同編號:19-69),擬證明涉案房屋所在小區其他能辦理產權的樓棟同期銷售價格遠高于涉案房屋。經質證,杜亞寧對《商品房預售合同》關聯性、證明目的不認可,認為合同無真實交易記錄,聚源置業公司未提供交易契稅發票,合同涉及房屋與涉案房屋不屬于同地段;對《商品房買賣合同》證明目的不認可,認為不屬于新證據,無真實交易記錄,無相關契稅發票。

    本院二審查明的其他事實與一審判決查明事實一致。

    本院認為

    本院認為,根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定:“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任?!北景付彔幾h焦點為涉案《商品房內部認購合同》無效后的責任分擔。涉案合同系因出賣人未取得商品房預售許可證明而被認定為無效。一審法院據此認定聚源置業公司應承擔主要責任,杜亞寧在簽訂合同時未盡到審慎注意義務,也應承擔一定締約過失責任,并無不當,本院不持異議。一審判決綜合雙方過錯、房地產市場變動趨勢、資金占用及房屋實際使用情況等因素,酌情確定損失賠償金額,雙方未舉證證明存在明顯不當,本院亦不持異議。故雙方上訴請求調整損失賠償金額,本院不予支持。聚源置業公司上訴請求杜亞寧支付房屋使用費,但涉案合同無效的主要責任在于聚源置業公司,杜亞寧系基于信賴合同有效而占有使用涉案房屋,并非非法強占,且一審法院在確定損失賠償數額時亦對該情況予以了考量,故對聚源置業公司的該項主張,本院不予支持。

    綜上,杜亞寧、聚源置業公司的上訴請求均不能成立,應予駁回;一審判決應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定,判決如下:

    裁判結果

    駁回上訴,維持原判。

    二審案件受理費18347元,由杜亞寧負擔7547元(已交納),由北京聚源置業有限公司負擔10800元(已交納)。

    本判決為終審判決。

     


     
     
     
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